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中小房企“渡劫”:亟需上市輸血,上市又怕崩盤

導語中國法院文書網顯示,截至2019年11月25日,已有454家房企破產,而2018年全年,破產的房企數尚不足450家。

棱鏡 · 2019-12-02 · 瀏覽3882

  本應是繁華地,而今卻成了瓦礫場。

  蘇州市工業園區斜塘板塊聯豐廣場北側,一棟爛尾樓如一根魚刺哽在鬧市的咽喉。爛尾樓身是一具鋼筋水泥的空殼,樓周邊空地上,雜草已有齊膝深。

  聯豐廣場片區是蘇州的黃金寶地,樓面價平均3萬元/平方米,在離該項目1.4公里外一個新盤——融創泊云庭,售價高達4萬元/平方米。

  如此有礙觀瞻的城市“癬疥”,為何一直無人接盤?

  蘇州當地的一位開發商表示,不少房企囊中羞澀,面對那些凈地都要權衡再三,更別說接盤這種爛尾樓了。

  上述蘇州開發商表示,該爛尾樓當初的開發商高揚國際在沒蓋完樓之前就將項目售賣了出去,很多業主交了錢卻遲遲無法入住,而且項目還涉及到比較復雜的債務關系,至今沒人敢碰。

  隨著貨架上的待轉讓項目越來越多,如今的房地產并購市場幾乎快成了買方市場,大開發商對項目愈加挑剔,寧缺毋濫。

  這緣于樓市調控繼續向縱深發展,市場趨于冷靜,曾經狂熱的中小房企開始渡劫,甚至于一些區域性小房企把僅有的一些項目拿出來插標賣首,賣完之后基本告別這個行業。

  往日里那些進來撈錢、主業非地產的公司,則紛紛吐出地產業務,轉而回歸主業,或者繼續尋找新的業務概念。

  中國法院文書網顯示,截至2019年11月25日,已有454家房企破產,而2018年全年,破產的房企數尚不足450家。

  地產這塊昔日的香餑餑,開始散發出一股餿味。

  被拋棄的地產業務

  三胞集團是個典型。

  新街口四字路口是南京市核心地段中的核心,三胞集團擁有該路口的幾棟物業。

  這是一家以電子產品大賣場起家,而今業務多元化的企業。三胞集團旗下擁有宏圖高科(600122.SH)、南京新百(600682.SH)、富通電科(新三板837438)等多家上市公司。

  中誠信評級報告顯示,2018年以來,在外部融資環境趨緊的情況下,三胞集團的流動性備付面臨考驗,償債壓力日益凸顯。

  財務報表顯示,南京新百2018年營收下滑24%,凈利潤則為-8.86億元;宏圖高科營業收入下滑5.56%,凈利潤為9.58億元。

  目前,三胞集團2019年到期的數筆公司債,如H6 三胞 03,到期日為2019 年 7 月 7 日,目前已實質違約,16 三胞 02和H7三胞同樣“不能足額兌付本息”。

  為求自救,三胞集團棄車保帥。被棄掉的“車”,首當其沖即地產板塊。

  此前澎湃新聞報道稱,按照三胞集團董事長袁亞非的瘦身計劃,宏圖高科地產子公司南京源久會在售完所有物業后退出地產業務;南京新百持有的5家地產公司、2家商業公司,股權則已被大比例質押。

  南京一位地產界人士告訴《棱鏡》,據他所知,三胞甩賣的基本都是已建物業,并且很多是自持的商用項目,所以他們公司對此興趣不大。

  建成物業難以脫手,剛拿到手的地塊則分分鐘可以放棄。

  11月22日前后,浙江當地一家小房企贊成地產,退掉了杭州蕭山區瓜瀝鎮的一塊商住用地。

  兩個月前,瓜瀝地塊正式出讓,開拍僅17分鐘后,地塊價格便達封頂上線。按照杭州新的拍地規則,房企開始競拍自持,經過58輪競價,自持比例鎖定在41%。最終,該地塊被浙江贊成地產以3.77億元拿下。

  融信地產的一位高管對《棱鏡》表示,瓜瀝地區不是杭州的核心商圈,該地塊的建成物業需要長期持有,資金沉淀極大,“萬科等資金鏈充裕、業態多樣的巨頭對此還可以承受,贊成地產這種小房企肯定吃不消。”

  贊成地產如今選擇退地,此前繳納的5853萬元拍賣保證金打了水漂。

  更有甚者如ST銀億,2018年底即出現債務違約。截至2019年3月31日,這家浙江房企負債合計202.55億元,公司多個銀行賬戶被凍結。

  ST銀億一直在甩賣項目自救。

  11月25日,銀億股份發布公告稱,全資子公司寧波銀億房地產開發有限公司擬向遼寧碧桂園轉讓沈陽銀億房產剩余50%股權,交易對價8.18億元。

  IPO關鍵一戰

  遙想前些年,大批中小房企趁著棚改東風狂飆突進,四處吃進資產。在市場下行的當下,保命第一位,沒有什么比真金白銀更為安全的了。

  IPO是關鍵一戰。

  中小房企寄希望于上市融一筆錢,通過上市公司這個平臺,繼續發債融資、借新還舊,以期穿越周期、破壁重生。

  11月15日,發家于江西的新力控股在香港上市,雖然香港配售部分認購不足,被調配到國際發售,但其最終定價3.98港元,通過上市融得19.6億港元。

  新力的成功上市,讓港龍地產、三巽地產、匯景控股等正在申請IPO的中小房企看到一線希望。

  它們有一個共同特點:這兩年業績突飛猛進,債務和杠桿水漲船高。

  “急求上市的中小房企肯定有資金壓力,如果不是,一般不會選擇現在這個時機去香港上市,因為估值太低,破發風險很大。”一位浙系房企員工對《棱鏡》表示。

  港龍地產是這些擬上市房企中的樣本。

  據克而瑞統計,港龍地產2019年1-10月全口徑銷售額為228億元,排名國內第85位,超過了朗詩、大發、協信、鑫苑等。

  2018年港龍僅排名第155位,全年銷售額99.3億元,與今年前10個月相比少了一倍有余。

  上述浙系房企員工表示,現在房企的銷售排行和數據,多少都有點水分,但水分的幅度也就在一二成左右,“水太大容易穿幫,造榜機構也會節操碎盡。”

  港龍的業績猛漲,靠的是負債前行。

  港龍地產招股說明書顯示,信托是港龍融資的重要來源,近兩年其有數筆利率從7.86%至14%不等的信托貸款。例如,2019年9月,港龍與無錫蠡悅股權投資合伙企業合作一筆標的2.2億元的信托產品,利率高達14%,2020年3月就將到期。

  資產負債率方面,港龍地產2016年-2018年,以及截至2019年6月30日的資產負債率分別為17.0%、98.8%、122.1%及153.9%。

  港龍地產的募資額恐怕不高。

  “新力上市才融了近20億港元,恐怕連核心城市的一塊地都買不了,但上市意味著擁有更廣闊的融資平臺了。”上述浙系房企員工表示。

  同是中小房企的弘陽地產上市近16個月,已經累計發行8次有息債券,涉及金額17.8億美元,平均票據利率為11.48%。最近一次發債是在11月13日,發債1.5億美元,票據利率9.95%。弘陽地產上一次的發債時的利率高達13%。

  頻繁發債凸顯出房企資金緊張,但一位新加坡債市從業者表示,年底能夠發出海外債的,都是基本面相對較好的房企,“那些評級低甚至連評級都沒有的房企,連債都發不出去。”

  股價崩盤的前車之鑒

  上市是把雙刃劍,中小房企可以借助上市平臺頻繁發債,但如果基本面惡化,資本市場用腳投票,也會造成市值瞬間蒸發的慘劇。

  2019年10月9日,福建房企福晟國際(00627.HK)跌幅達到34.21%,第二天出現斷崖式下跌,收盤時跌幅達到62%,報收0.095港元/股。

  目前,福晟國際股價仍在0.1港元左右徘徊。

  遙想2017年底,福晟集團老板潘偉明“借殼”福晟國際上市,市值一度超過200億港元,而今市值僅剩11.82億港元。

  福晟國際的暴跌,受累于集團公司福晟集團。工商資料顯示,福晟集團旗下已有4家子公司股權遭凍結。

  11月4日,福晟集團旗下淮安福晟房地產開發有限公司的7350萬元股權被上海金融法院凍結。

  11月6日,福晟集團旗下福州錢隆盛世房地產500萬元股權遭凍結,凍結日期至2022年11月6日。其股權已經于2018年8月質押給上海愛建信托。

  11月6日,福晟集團旗下福建六建集團有限公司150萬元股權被福州中院凍結,凍結期限同樣為三年。

  11月6日,福晟集團旗下的福建聯豐房地產開發有限公司400萬元股權被福州中院凍結,凍結期三年。

  目前《棱鏡》尚不清楚上述四家公司股權被凍結的原因。但2019年中報顯示,福晟集團資金鏈長期緊張,公司經營性現金流為-12.19億元,而去年同期則為-15.13億元。

  克爾瑞數據顯示,福晟集團2017和2018年的銷售金額為418億元和621億元。這距離其制定的2018年600億元、2019年900億、2020年1300億元目標,相距甚遠。

  Wind數據顯示,福晟集團的負債總額從2016年末的300多億,上漲到2019年半年報的741.34億元。資產負債率呈現上升態勢,2018年底是75.53%,2019年半年報上升至77.92%。

  無獨有偶,2019年年初浙江房企佳源國際同樣遭遇股價暴跌。

  1月17日,佳源國際的股價從13港元暴跌成2.52港元,跌幅80.62%,到目前仍然徘徊在3港元左右。

  在股價暴跌之前,佳源國際出現業績數據烏龍事件。克而瑞2017年榜單顯示,佳源國際當年銷售額僅為79.2億元,2018年一次性躍升至875.5億元,銷售增幅1005%,位列增幅榜首位。

  隨后佳源國際澄清稱,克而瑞在統計時,2018年的銷售額統計對象為佳源集團,而2017年的銷售額統計對象為佳源國際,導致兩者之差巨大。

  福晟國際和佳源國際或是前車之鑒。

  對于那些已經上市或謀求上市的中小房企來說,如無穩定現金流、過硬產品和完善布局,如無對行業大勢的精準預判,只是依靠在資本市場上借新還舊,循環往復,則終有杠桿用盡的一天。

圖片來源:123RF

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關鍵詞: 房企上市崩盤
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