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地產|地產企業的管理密碼

導語優秀地產公司不僅是土地的組合,更是踐行科學管理的組織體系。時間沉淀,管理的優勢會帶來業績穩健成長。

中信證券研究 · 2019-12-02 · 文/陳聰 張全國 · 瀏覽3357

  優秀地產公司不僅是土地的組合,更是踐行科學管理的組織體系。時間沉淀,管理的優勢會帶來業績穩健成長。我們看好房地產開發龍頭,推薦保利地產,龍湖集團,萬科A,世茂房地產,華夏幸福和招商蛇口。

從高管理費用走向常態經營。

  2018年以前,持續上漲的房價和企業拓展區域的雄心,都使管理費用持續增長。我們相信,2019年之后,主流房企會不斷優化人員,節約不必要開支,降低管理費用率,抵御板塊盈利能力下行的威脅。

從跟投泛化走向綜合激勵。

  跟投如果成為員工主要的收入來源,可能威脅公司的長期穩定。跟投泛化可能意味著公司一線區域動作走樣,可持續性變弱。尤其在調整的市況之下,跟投機制缺陷可能進一步暴露。我們認為,未來地產企業的管理機制有望進一步現代化,員工利益和公司進一步整體綁定。

從區域權限過大到區域總部均衡。

  過去幾年,不少公司面臨區域權限過大的問題。趨勢來看,我們認為更多企業有望在總部有否決權和動議權前提下,發揮地方主動性和積極性,打通融資和拓展決策流程。行業龍頭的長期競爭力也有望提升。

開發業務,從考核回款到考核利潤。

  在過去一段時間,對回款和規模的考核權重較大,這是因為企業尚處于拼規模、保安全階段。隨著行業的周期波動逐漸被熨平,相信各大公司的考核重心會轉向利潤。我們相信,盡管未來板塊盈利能力有下降壓力,但龍頭企業已在管理上有所應對。

新業務,從開發視角走向獨立視角。

  以商業地產為例,目前為止真正成功的商業地產,都不畏懼高資本開支,聚焦提升團隊商業運營能力,重視基礎資產盈利能力持續提升。過分強調短期現金流平衡,追求“白賺一個商場”,一般無法在中長期取得成功。我們相信,開發企業要成功運營新業務,其核心要追求業務考核的獨立性,不走開發的老路。

風險提示:

  對薪酬的管控、人員的優化,對地方權限的調整及對考核指標的變化,也都有可能在公司內部帶來陣痛,從而影響公司短期的穩定。

管理體系會沉淀為歷史記錄,信用本身將成為估值溢價的來源。

  我們認為,優秀地產公司不僅是土地的組合,更是踐行科學管理的組織體系。時間沉淀之下,管理的優勢會帶來業績穩健成長。我們看好房地產開發龍頭、推薦保利地產、龍湖集團、萬科A、世茂房地產、華夏幸福和招商蛇口。

圖片來源:123RF

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關鍵詞: 房地產房價
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